Calculateur gratuit · juillet 2026
Calculateur de capacité d'emprunt
Pré-qualifiez le budget d'un acquéreur en quelques secondes : mensualité maximale, capacité d'emprunt et budget total. Sans inscription.
Mensualités de prêts existants, pensions versées…
Budget immobilier maximal
196 736 €
apport compris
- Mensualité maximale (35 %)
- 1 025 €/mois
- Capacité d'emprunt
- 176 736 €
- + Apport personnel
- 20 000 €
- Budget total (bien + frais)
- 196 736 €
Estimation sur la base du taux d'endettement maximal de 35 % (norme HCSF, assurance comprise). Les banques tiennent aussi compte du reste à vivre et du saut de charges. Le budget total inclut les frais de notaire à provisionner.
Comment se calcule la capacité d'emprunt ?
Le raisonnement se fait en trois temps :
- Mensualité maximale = 35 % des revenus nets − crédits en cours.
- Capacité d'emprunt = la mensualité convertie en capital, selon le taux et la durée du prêt.
- Budget total = capacité d'emprunt + apport personnel.
La règle des 35 % d'endettement
Depuis les recommandations du HCSF, le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Les banques examinent aussi le reste à vivre et la stabilité des revenus : deux dossiers à 35 % ne se valent pas selon le niveau de revenus.
Un réflexe de pré-qualification
Estimer la capacité d'emprunt d'un acheteur avant la visite, c'est lui proposer des biens réellement finançables — et sécuriser ses compromis. Un bon CRM permet de tracer cette information dès le premier contact.
Pour aller plus loin
- Calculateur de coût de crédit → mensualité, intérêts et coût total du prêt.
- Calculateur de frais de notaire → à provisionner en plus du prix.
- Les meilleurs CRM pour qualifier vos contacts →
Méthodologie & limites
Estimation basée sur un taux d'endettement maximal de 35 % (norme HCSF, assurance comprise) et un prêt amortissable à mensualités constantes, paramètres en vigueur en juillet 2026. La capacité réelle dépend du reste à vivre, du saut de charges et de la politique de chaque banque. Calcul indicatif, ne valant pas accord de financement. Par La rédaction Les Outils Immo.
Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt se déduit de la mensualité maximale supportable, plafonnée à 35 % des revenus nets (assurance comprise), moins les crédits en cours. On convertit ensuite cette mensualité en capital selon le taux et la durée du prêt. Pour 3 500 € de revenus, sans crédit, à 3,5 % sur 20 ans, la capacité avoisine 211 000 €.
Quel est le taux d'endettement maximal en 2026 ?
Le taux d'endettement maximal recommandé par le HCSF est de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. Les banques disposent d'une marge de dérogation (jusqu'à 20 % de leur production), notamment pour les primo-accédants et les hauts revenus, mais 35 % reste la règle de référence.
Le budget immobilier est-il égal à la capacité d'emprunt ?
Non. Le budget total d'un acquéreur = capacité d'emprunt + apport personnel. Il faut ensuite y retrancher les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien) pour obtenir le prix d'achat réellement finançable. Un apport sert souvent justement à couvrir ces frais.
Pourquoi un agent doit-il estimer la capacité d'emprunt de ses clients ?
Pour qualifier un acheteur avant de lui faire visiter : proposer des biens dans son budget réel évite les déceptions et les compromis qui échouent au financement. C'est un réflexe de pré-qualification qui fait gagner un temps précieux à l'agent comme à l'acquéreur.